2019年8月15日，《庆元县城规划区住宅小区违法建筑处置意见(试行)》（庆政办发﹝2019﹞49号）（以下简称《意见》）正式施行。该《意见》是丽水9县(市、区)第一部专门针对住宅小区违建出台的处置办法，它的出台填补了庆元县住宅小区违建处置的政策空白，完善了庆元县防违控违体系。值此《意见》施行之际，就近年来庆元县新建住宅小区防违控违工作开展情况及遇到的问题研究如下：  

　　一、新建住宅小区违建现状 

　　近年来，以拆迁改造、管网改造、外立面改造、危旧房改造为依托大力推进城中村改造和旧住宅区改造，庆元县城新建住宅小区数量不断增加。在城市品位不断提升，宜居环境逐渐改善的同时，新建住宅小区出现大规模违建，涉新建住宅小区违建类投诉、举报件连年攀升。主城区范围内诸如濛洲花园、和家园、沁心园等住宅小区存在着设计缺陷、销售宣传误导等问题，给规划执法带来重大挑战。同时，新建住宅小区违建也有向群体性方向转变的趋势，处置不当极易引发社会性事件。截至目前，2019年度本机关累计拆除违建93处，拆违面积8100余平方米，其中涉及住宅小区的违法建设的占总量的22%，亟需引起重视。 

　　当前新建住宅小区违法建设量多、面广，造成的影响和危害不可低估。一是破坏住宅小区的整体性。无序的违法建设往往把住宅小区弄得千疮百孔、凌乱不堪，不断蚕食公共用地和绿化地带，严重影响了居民生活的环境质量。二是引发攀比风，造成你搭我建的连锁反应。一旦住宅小区的违法建设形成气候，便积重难返、法难治众，加大了查处工作的难度。三是增加了政府部门的工作负担。由违法建设引发的举报、投诉，使信访部门和规划主管部门、执法部门的工作精力受到很大的牵制。四是引发邻里纠纷。因违法建设引起的邻里纠纷，导致民事和刑事案件时有发生，严重影响社会的稳定。五是给城市建设设置了障碍。乱搭乱建、意欲增加回迁面积，增大了房屋征收安置工作的难度阻碍了既定地区的改造规划的实施，延缓了城市改造的步伐。六是扰乱房地产市场秩序，造成恶劣的社会影响。需引起县委县政府、人大政协和各相关部门的极大重视。 

　　二、新建小区违法建设屡禁不止的原因 

　　（一）住宅小区设计存在缺陷。以今年交付的和家园商住两用小区为例，开发商在其楼顶预留了一些框架、空顶，住户可以通过浇筑楼梯、加盖楼顶的形式增加房屋使用面积，同时增加入户门从而达到占用楼顶的目的。有些住户甚至封闭了上到楼顶的公共通道，这种设计上的缺陷不仅给了违法者违法空间也给他人生命安全造成威胁。 

　　（二）房屋销售存在误导。从濛洲花园、和家园住宅小区众多案例中发现，开发商往往在房屋规划设计时有意增加可违建空间。在房屋销售时，便将“可利用空间”作为“卖点”推荐给买方，同时有意暗示引导买方可将此处扩展改造。交房后，买方往往会集体委托施工队进行集中浇筑施工，再加上前期物业管理不善，导致新建住宅小区在短时间内大面积爆发违章现象。 

　　（三）物业管理存在问题。现有物业多数对小区违建缺乏日常动态监管，对业主私自违章搭建行为未能提前管控，一旦发现违建，物业公司常常以没有执法权开脱推诿，导致小区违建产生后要想拆除十分困难，一旦一户业主违建不拆，其他业主就会纷纷效仿，小区内违建自然成风。 

　　（四）部分小区违建隐蔽性强。部分新建小区的楼顶违章建设具有一定的隐蔽性，执法部门不易发现，即使被发现了，住户紧闭房门无法进入，调查取证受到很大制约；有的顶层违章建筑搭成并被查处后，执行无从着手，因高空位置的限制，强拆人员自身的安全和地面行人的安全得不到保障，拆除的难度和成本较大。 

　　三、加强我县新建住宅小区防违控违的意见建议 

　　据了解，庆元县2015年以来新建小区分别有东门汇金城、香菇公寓、和家园、镜山里、书香苑、中梁环溪花苑、碧桂园翡翠公馆等，这些小区正陆续交付使用，必将成为庆元县城市化建设中的一道亮丽的风景线。为使这道风景线成为庆元县美丽城区品质提档的精品和亮点，使城区更加宜居美丽。建议相关职能部门在做好对存量的铁腕拆违同时，要更加重视新建住宅小区的源头控违工作。 

　　（一）规范房屋楼盘规划设计和验收销售环节。在新建楼盘设计规划图纸时职能部门要形成合力，通过多部门联席会议等形式，对设备平台、通风井、公共过道、屋顶露台等存在的设计缺陷应严格把关，对因设计导致违建频发的问题要引起重视，消除违建隐患。房地产监管部门应加强房地产销售环节的监管，对销售方案应进行严格审核，严禁违规销售。验收环节上更是要做到零违建验收。 

　　（二）规范前期物业管理将违建扼杀在摇篮。小区违建多数源于前期物业监管不力，物业管理行业需要相关部门规范。首先建立健全物业管理市场竞争机制，采取公开招标方式，公开选聘物业管理企业。通过严格考评机制，淘汰一批综合素质差的物业管理企业，着力打造一支专业规范的物流行业队伍。其次组建以业务主管部门、执法部门、物业管理企业的“三位一体”的违建管控队伍，迈出从“拆”到“控”的关键一步。建立“一个实时化信息共享平台”“一支常态化联合巡查队”“一个长效化管控机制”工作体系，明确责任主体、责任区域和巡查时段、巡查重点，力争将新交付住宅小区内各类新增违建扼杀在萌芽状态。再次通过建立一套标准流程，发挥物业管理企业在小区违建管控中的重要作用。一是加强新建小区防控违建的常态化宣传，通过设置宣传展板、发放宣传图册、群发预警短信等举措,全方位、多角度向业主宣传相关政策法规,讲明私搭乱建、违规装饰装修的危害和隐患，做好服务咨询。二是物业管理企业与业主签订装修承诺书及住宅装修管理服务协议，明确装修要求，加强装修人提供装修方案的审核，要明确告知装修人装修方案中存在的损害外立面、乱搭乱建等禁止实施的事项并提出修改意见。三是严格落实装修日常监管及施工人员进场登记制度，并做好巡查记录，核实施工进度。四是发现违规行为，及时制止装修人施工并下发《整改通知书》要求装修人自行整改或物业企业代为整改。五是落实核查形并成核查记录。在装修人整改完成之前禁止装修物料进场。六是若发现装修人仍不未按《整改通知书》整改，且劝阻、制止无效的，及时向物业主管部门或者执法部门报告，同时提供相应的执法协助。 

　　（三）规范执法工作方式方法严格公正执法。一是从源头和苗头上抓管控，从建中拆、建后拆转变为建前控，有效遏制小区违法建设行为，对物业、社区管理的住宅小区建立《违法建筑防控信息发现报告登记制度》，凡是有翻建、扩建、改建等建（构）筑物，以及在房屋顶部、公共空间、公共绿地、露台、退台上乱搭乱建等疑似违法建设行为，要求物业进行登记报告、执法部门依法查处和及时拆除，同时落实好停水停电制度，将有违建行为的业主直接发函至相关部门，停止其装修用水用电。二是落实党员干部违法建设行为的追究力度。以和家园小区为例，夫妻一方或者夫妻双方在公职单位上班的业主比例将近有一半以上接近三分之二。而于2017年印发的《中共庆元县委办公室庆元县人民政府办公室关于开展单位和党员、干部违法用地违法建设专项整治行动的通知》（庆委办发〔2017〕35号）尚未发挥对党员干部违法建设的查处和震慑作用。因此，下一步必须切实落实文件规定，健全移送查处机制，加大对该类案件的移送和查处力度，从党员干部抓起，维护执法的严肃性和公正性，营造党员干部带头守法的良好社会氛围。三是健全违建黑名单制度加大行政限制力度。自2018年以来，庆元县执法机关已初步梳理形成违建新建住宅小区黑名单，目前被列入黑名单的当事人不仅会在城市管理行政许可事项上面临严格审查，其违建行为也已进入不动产登记系统。未来被列入黑名单的当事人将在房屋交易、抵押等方面受到严格限制。四是依托高新科技打造智慧小区，通过完善物业小区视频监控系统、综合执法高空无人机执法系统、应急消防监控系统，实现违建实时监管，远程指挥物业管理企业第一时间予以制止，实现无违建小区。 

　　小区违建管理工作是一项长期管理工作，涉及面复杂，管理点交错，需要在县委、县政府的统一领导下，各部门相互配合，形成工作合力，才能推动小区违建管控工作全覆盖、无死角。